Интервью с руководителем  Управления  Федерального агентства кадастра объектов недвижимости  по Чувашской Республике В. Г. Егоровым.

- Валерий Григорьевич, в вашей системе в последнее время произошли большие изменения. Попыткам создать единую систему учета недвижимости не один год. Что нового в сегодняшних реформах?  Расскажите, пожалуйста, читателям нашей газеты,  о прошедших и предстоящих изменениях в кадастре объектов недвижимости.

- Действительно, в последнее время поступают многочисленные обращения органов государственной власти республики, органов местного самоуправления, бюро технической инвентаризации районов и городов республики, юридических лиц и граждан по вопросам функционирования существующей системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. При этом они задают конкретный вопрос: “Кто будет в дальнейшем конкретно заниматься в республике учетом земли и других объектов недвижимости?”

Для начала поясню, что означают основные  понятия. Государственный кадастр объектов недвижимого имущества (госкадастр недвижимости) – это свод документов, составляющих юридические акты признания и подтверждения государством сведений об объектах недвижимого имущества, позволяющих индивидуализировать их на местности, идентифицировать в гражданско-правовых отношениях, осуществлять госрегистрацию прав на объекты  недвижимости и их налогообложение, государственное и муниципальное управление недвижимым имуществом, а также сведения о границах и территориях субъектов РФ, муниципальных образований и территориальных зон, являющийся федеральным госинформационным ресурсом.

Градостроительный кадастр - это совокупность сведений об архитектурных, строительных, противопожарных и т.п. характеристиках зданий, сооружений, инфраструктуры городских коммуникаций, других объектов недвижимости, а также прилегающих к ним незастроенных площадей.

В рамках административной реформы на базе Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) создано Ф "Вперед" (Шумерлинская общественно-политическая газета) едеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Основными его функциями  являются создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости, организация проведения кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности, осуществление мониторинга земель, проведение экспертизы землеустроительной документации и другие.

Ему переданы также функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразованного Госстроя России.

В настоящее время из-за ряда нерешенных проблем в сфере земли и недвижимости во многом сдерживается структурная перестройка и развитие экономики страны. Главная проблема здесь в том, что, с одной стороны,  на 14-м году реформ государство не располагает достоверными сведениями о количестве, качестве, стоимости земли и прочно связанной с ней недвижимостью, а с другой стороны – из-за отсутствия надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих право собственности, большая часть владельцев нежилой недвижимости не стали полноценными собственниками. Без этих документов по действующему законодательству собственник не может должным образом распорядиться своим имуществом (продать, сдать в аренду, получить кредит под залог и т.д.).

Все это связано с тем, что до настоящего времени не удалось осуществить полную инвентаризацию, государственный учет и регистрацию прав на землю и другие объекты недвижимости, переданные в частную собственность. Аналогичное положение с государственной и муниципальной собственностью.

Поскольку проводимая политика в сфере реформирования собственности на землю и иную недвижимость требовала максимально быстрого разгосударствления, процедуры формирования и описания объектов недвижимости были максимально упрощены. В частности, не проводилась техническая инвентаризация, не составлялись технические паспорта, не идентифицировались адреса, практически не осуществлялось межевание границ земельных участков, участки предоставлялись без землеустроительного оформления и учета факторов, влияющих на их дальнейшее эффективное использование. Последствия такого подхода к делу начали проявляться с введением в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Еще более сложная ситуация с промышленными объектами и инженерными сооружениями. Для них отсутствуют согласованные с органами регистрации прав и утвержденные в установленном порядке стандарты и формы описания. В результате наносится значительный экономический ущерб и тормозятся инвестиционные процессы как со стороны отечественных, так и зарубежных инвесторов.

Рынок недвижимости до сих пор по настоящему не создан. Можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. Относительно быстро развивается рынок квартир, значительно отстает предложение коммерческой недвижимости, почти отсутствует рыночный оборот промышленной недвижимости и земельных участков. Отсутствие разграничения земель между Россией и субъектами РФ также препятствует созданию надлежащего земельного рынка.

В связи с этими задачами агентству предстоит проделать огромную работу не только по формированию инфраструктуры кадастра объектов недвижимости, но и по наполнению ее реестров актуальными данными, которые сегодня хранятся в различных организациях, занимающихся техническим учетом и технической инвентаризацией, провести оценку всей недвижимости для формирования данных об арендных и налоговых платежах, реформировать систему органов техинвентаризации, создать действенную систему саморегулируемых организаций  в сфере формирования объектов недвижимости (межевания и технической инвентаризации). Важное значение для реализации указанных мероприятий будет иметь автоматизированная система ведения кадастра недвижимости.

Создание такого кадастра планируется завершить в течение 3-4 лет. С 1 января 2006 года на всей территории России будет введена новая методика расчета земельного налога – на основании кадастровой оценки земельных участков. Исходя из этого, до 2006 года кадастровая оценка земельных участков должна быть полностью завершена.

Роснедвижимость считает необходимым впредь до принятия в установленном порядке Федерального закона «О формировании, государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке объектов недвижимости» сохранить существующую систему органов технической инвентаризации (БТИ) субъектов РФ и муниципальных образований, ликвидировав при этом монополию ФГУП «Ростехинвентаризация» на осуществление указанных функций.

После завершения организационно-штатных мероприятий на базе территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам РФ) планируется создать органы, обеспечивающие ведение государственного кадастра объектов недвижимости. Предполагается, что после вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» часть сотрудников организаций, осуществляющих технический учет объектов недвижимости, перейдет на работу в эти органы. Ведение же государственного кадастра объектов недвижимости будет возложено на управления.

Учитывая предстоящие концептуальные изменения в системе учета объектов недвижимости, до окончательного нормативного урегулирования данного вопроса полностью сохраняется действующая система технического учета и технической инвентаризации.

У нас в республике в октябре 2004 года из 28 представленных заявлений и материалов на аккредитацию, аккредитовано 27 организаций технической инвентаризации (БТИ). Кстати, к 1 ноября прошлого года аккредитовано всего по России 139 организаций технического учета, как уже было отмечено, 27 из них на территории республики.

Наступило время включения недвижимости в хозяйственный оборот через развитие механизмов залога, для этого государственный кадастр недвижимости будет создан новым агентством. В кадастре будут учитываться земельные участки, участки недр, водные объекты, здания, сооружения, помещения, участки леса.

- Валерий Григорьевич, какая структурная перестройка произошла в землеустроительной службе нашей республики?

- Во исполнение распоряжения Правительства РФ о подчинении территориальных органов Федеральной службы земельного кадастра России Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости, территориальные органы - комитеты по земельным ресурсам и землеустройству переименованы в территориальные органы – управления Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости  (управления Роснедвижимости). Управление  осуществляет функции  по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственных кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю на территории Чувашской Республики.

На территории республики функционируют 8 межрайонных отделов управления и территориальный отдел по г. Чебоксары. В структуре аппарата Управления созданы отделы организационного и финансового обеспечения, государственного земельного контроля, территориальный отдел.

- Что можете сказать об итогах работы комитета в 2004 году и какие задачи стоят теперь перед новым управлением в 2005 году?

В комплексе первоочередных мероприятий будут продолжены работы по приведению нормативной правовой базы Чувашской Республики по регулированию земельных отношений в соответствие с федеральным законодательством, развертыванию государственной автоматизированной системы ведения земельного кадастра, усилению государственного земельного контроля, а также проведение государственной кадастровой оценки  земель всех категорий.

Комземом и его структурными подразделениями  на местах постоянно проводилась работа по разъяснению положений земельного законодательства.

С этой целью комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Чувашской Республике в осенне–зимний период проводились с выездом в районы приемы граждан, а также выступления на курсах повышения квалификации. Специалисты комитета также регулярно выступали в районах республики перед гражданами по разъяснению земельного законодательства.

Вместе с тем надо отметить, что отделами комитета и его структурными подразделениями в районах и городах в связи с недостаточным финансированием не в полной мере обеспечена должная  работа по выполнению нужных мероприятий.

В связи с поздним поступлением программы по исчислению земельного налога на основе кадастровой стоимости в 2004 году необоснованно  затянулась работа по подготовке сведений по исчислению земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков. Работы по исчислению земельного налога должны быть завершены не позднее 1 сентября 2005 года.

Государственный земельный контроль в 2004 году осуществлялся в сложных условиях из-за отсутствия средств на горюче-смазочные материалы и запасные части для ремонта автомобилей. Значительная часть автомобилей используются с 1992-1994 годов и требует основательного ремонта. Однако и в таких условиях при осуществлении государственного земельного контроля ряд комземов добились хороших результатов.

Основная цель осуществления государственного земельного контроля – устранение выявленных земельных правонарушений. Хорошие результаты по ним добились в Батыревском, Вурнарском, Ибресинском, Красночетайском, Шемуршинском подразделениях, Чебоксарском и Яльчикском объединенных комземах, ими по всем выявленным нарушениям вынесены предписания об их устранении с установлением конкретных сроков.

Надо отметить, пока существует проблема кадров - специалистов-землеустроителей.

- В настоящее время какие земельные вопросы особо волнуют граждан?

- Значительная часть населения недовольна тем, что не может извлечь из земельной доли ощутимую пользу, а руководители сельхозпредприятий недовольны тем, что вынуждены работать на земле, которая не принадлежит предприятию и стала неустойчивым фундаментом производства.

Следующая проблема – это расхождение в площадях земельных участков  при проведении работ по инвентаризации и межеванию земельных участков в связи с переходом прав и совершением различных сделок. Эти расхождения выявляются в площадях участков, указанных в ранее выданных правоустанавливающих документах, и площадях, вычисленных при проведении работ по межеванию. Данная проблема в настоящее время решена. Методический совет,  рассмотрев вопрос оформления и государственной регистрации прав на земельные участки, площадь которых по правоустанавливающим документам не соответствует площади, выявленной в результате межевания, принял  рекомендацию - расхождение площади может быть легализовано путем издания акта местного самоуправления о закреплении за пользователем (собственником) участка в новых границах.

В случае, если в результате межевания площадь расхождения земельного участка будет превышать допустимые максимальные пределы предоставления земельных участков, акт органа местного самоуправления не может быть издан и в государственной регистрации прав на такой земельный участок будет отказано. Расхождение площади земельного участка не должно превышать минимальный размер земельного участка, установленный органом государственной власти или местного самоуправления, так как в этом случае земельный участок площадью, равной выявленному расхождению, может быть предоставлен как самостоятельный участок на условиях и в порядке, установленных действующим законодательством.

В случае, если минимальный размер предоставленного земельного участка для соответствующего целевого назначения органом местного самоуправления не установлен, такое решение не может быть принято.

- Валерий Григорьевич, а какие полномочия у управления в части регулирования проведения землеустройства и оформления землеустроительной документации?

- На деятельность Роснедвижимости распространяются положения ранее принятых нормативных правовых актов.

Технические условия и требования проведения территориального землеустройства, определенные ранее Росземкадастром, изложены в методических указаниях, рекомендациях и инструкциях.

Осенью прошлого года, при формировании бюджетов на 2005 год, мы неоднократно напоминали главам органов местного самоуправления о необходимости определения объема выполнения проектно-изыскательских работ по землеустройству, земельному кадастру и мониторингу земель и о разрешении вопросов, связанных с тем, какие именно работы планируется включить для финансирования за счет средств органов местного самоуправления, подготовке сведений по исчислению земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков, так как с 1 января 2006 года земельный налог будет исчисляться только на основе кадастровой стоимости земельных участков, изготовление за счет финансовых средств органов местного самоуправления растровых кадастровых карт, которые необходимы как нашим структурным подразделениям, так и филиалам Земельной кадастровой палаты по ЧР, а также комитетам по управлению муниципальным имуществом администраций районов и городов республики. Эти карты можно будет использовать не только для ведения государственного земельного и градостроительного кадастра, но и для государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки, предоставленные сельхозпредприятиям в постоянное (бессрочное) пользование, а также регистрации земельных участков, находящихся в общей долевой собственности.