О реформе жилищно-комму­нального хозяйства говорят уже давно, однако ее практические ре­зультаты зачастую неясны или не­заметны. Для успешной реализа­ции реформы необходима обрат­ная связь, т.е. граждане должны иметь возможность влиять на про­цесс реформирования, чтобы в по­строении новой системы управле­ния ЖКХ учитывались их интересы. Для чего необходимо каждому соб­ственнику утвердиться в сознании, что на нем лежит бремя обязанно­стей по содержанию своей соб­ственности, о чем четко сказано в ст. 210 Гражданского кодекса РФ. Поэтому необходимо, исполняя обязанности по содержанию соб­ственности, владеть информацией о способах управления многоквар­тирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом, о том, как должны взаимодействовать между собой все участники процесса со­держания дома и предоставления коммунальных услуг.

Итак, если нам не все равно, в каком доме мы живем сейчас, в ка­ком доме будут жить наши дети и внуки, и если нам хочется жить дос­тойно и оставить им человеческое жилье, необходимо хорошо знать свои права и обязанности, а зна­чит, знать законодательство, со­провождающее реформу ЖКХ.

13 августа 2006 г. постановле­нием Правительства РФ №491 ут­верждены «Правила содержания общего имущества в многоквартир­ном доме», которыми установлен состав общего имущества - это по­мещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслужива­ния более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом много­квартирном доме, в том числе межквартирные лестничные пло­щадки, лестницы, коридоры, коля­сочные, чердаки, технические эта­жи, технические подвалы, в кото­рых имеются инженерные коммуни­кации, иное обслуживающее более одного жилого помещения в мно­гоквартирном доме; крыши, несу­щие конструкции и др. (Часть 1).

Кроме этого, конкретизированы требования к его содержанию, где «собственники помещений вправе

самостоятельно совершать дей­ствия по содержанию и ремонту об­щего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и вы­полнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с уче­том выбранного способа управле­ния многоквартирным домом» (п. 12), а также проводить осмотры общего имущества (п. 13,14).

Пункт 18 части 2 устанавливает, что «текущий ремонт общего иму­щества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и под­держания эксплуатационных пока­зателей и работоспособности, уст­ранения повреждений и неисправ­ностей общего имущества или его отдельных элементов».

«Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физи­ческого износа или разрушения, поддержания и восстановления ис­правности и эксплуатационных по­казателей общего имущества». Факт достижения общим имуще­ством уровня предельно допусти­мых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений, с от­ражением этого факта в акте ос­мотра (п.21,22).

Часть 3 указанных Правил напо­минает о том, что «собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим до­лям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а)      платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б)      обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья (п.28)».

Пункт 29 части 3 гласит, что «плата за содержание и ремонт жи­лого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содер­жание общего имущества в соот­ветствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату рас­ходов  на содержание  и  ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснаб­жения, водоотведения, включая ис­требование задолженности с соб­ственников помещений, не выпол­няющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых по­мещений и коммунальных услуг».

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, при уп­равлении собственниками, опреде­ляется решением общего собра­ния собственников, с учетом соста­ва, конструктивных особенностей, степени физического износа и тех­нического состояния общего иму­щества.

В случае, если собственники по­мещений не приняли решение о способе управления многоквартир­ным домом, размер платы за содер­жание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (п.31-34).

И наконец, собственники поме­щений в соответствии с условиями договора или учредительными доку­ментами товарищества собственни­ков жилья, жилищного, жилищно­строительного кооператива вправе:

а)      получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности, оказанных услуг и выполненных работ;

б)      проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ;

в)      требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Но в тоже время собственники помещений несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ (п.40,41).

Вышеназванным постановлением Правительства утверждены од­новременно еще и «Правила изме­нения размера платы за содержа­ние и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполне­ния работ по управлению, содер­жанию и ремонту общего имуще­ства в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с пе­рерывами, превышающими уста­новленную продолжительность». Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ре­монт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ре­монту общего имущества в много­квартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превы­шающими установленную продол­жительность.

Услуги и работы считаются ока­занными или выполненными с не­надлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Пра­вил содержания общего имущества, которые упоминались ранее. В этом случае органы управления ТСЖ, жи­лищного, жилищно-строительного кооператива, управляющая органи­зация обязаны снизить размер пла­ты за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помеще­ний в порядке, установленном на­стоящими Правилами.

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответ­ственному лицу в течение 6-ти ме­сяцев после соответствующего на­рушения. В этом случае размер платы за содержание и ремонт жи­лого помещения уменьшается про­порционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услу­ги или работы в составе ежемесяч­ной платы за содержание и ремонт помещения.

Факт выявления ненадлежаще­го качества услуг и работ или пре­вышения установленной продолжи­тельности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отра­жается в акте. Указанный акт явля­ется основанием для уменьшения размера платы за содержание и ре­монт жилого помещения.

И в заключение следует отме­тить, что мы привыкли к тому, что все эти проблемы кто-то решает за нас. От нас требуется лишь своевремен­но платить за жилье и коммунальные услуги. При этом мы ждем качества от предоставляемых нам услуг, хо­тим, чтобы все неполадки устраня­лись быстро и надежно, и чтобы нам не приходилось неделями бегать по коммунальным службам, требуя вни­мания к своей проблеме.

С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ возникла ситуация, когда управлять жилищным фондом по-ста­рому уже невозможно, а по-новому еще не научились. Жилищный кодекс предлагает нам всем вместе решить эти вопросы. Нам необходимо понять, что теперь мы сами должны управлять своим домом, и без нашего активного участия никакие проблемы решены не будут, поэтому в очередной раз взы­ваем к сознанию должников о необхо­димости исполнения обязательств по оплате ЖКУ.