Вопрос-ответ

Три месяца назад купил квартиру. Заключил договор с продавцом, он его подписал, я передал ему деньги. А потом он уехал, и где находится, неизвестно. Могу ли я без его участия зарегистрировать договор?

Гражданин

По закону о регистрации недвижимости для государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора требуются заявления обоих сторон сделки (если она не удостоверена нотариально). В вашем случае можно применить ст. 165 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как оформить договор мены недвижимости с учетом, что собственником меняемой квартиры является несовершеннолетний ребенок?

Гражданин 

Договор мены приравнен к договору купли-продажи в части пакета документов. Только здесь понадобится не договор купли-продажи между продавцом и покупателем, а договор мены между собственниками меняемых квартир с указанием суммы доплаты в случае неравноценного обмена недвижимостью. Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб. для физлиц. Для совершения сделки по мене квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, потребуется получить согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Мы с супругом являемся собственниками квартиры, хотим продать квартиру, но мой супруг уехал на вахту. Могу ли я одна продать квартиру или необходимо присутствие обоих на сделке?

Отвечает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Чувашии Татьяна Захарова.

Участвовать в сделке обязаны оба продавца. В случае, если один из собственников по какой-либо причине не может присутствовать на сделке, необходимо оформить доверенность у нотариуса на продажу объекта недвижимого имущества.

Если продается квартира, которая была приобретена в браке и оформлена лишь на одного супруга, в этом случае присутствие другого супруга не требуется. Но на такую сделку необходимо получить и представить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Мы с мужем вдвоем приватизировали квартиру в 1997 году в совместную собственность. Могу ли я одна подать в регистрирующий орган заявление на регистрацию права совместной собственности?

Да, можете, т.к. государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество в порядке приватизации осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности.

Решили продать квартиру, но не смогли найти прежний договор купли-продажи для совершения сделки. Есть ли возможность восстановить утраченный документ?

Гражданин

Если по какой-то причине вы испортили или потеряли документы, подтверждающие ваше право на квартиру, то можете их восстановить, обратившись в местное Управление Росреестра. Из его архива можно получить копии договоров купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, совершенных в простой письменной форме. Обращаем внимание, что Росреестр не выдает другие виды правоустанавливающих документов, такие как нотариально удостоверенные договоры, вступившие в силу судебные акты, постановления органов местного самоуправления. Их необходимо запрашивать по месту выдачи.

Правоустанавливающие документы законодательно отнесены к информации ограниченного доступа, поэтому выдать их копии можно только собственникам или их законным представителям. Ненадлежащему лицу будет отказано в выдаче.

Для получения копий документов из архивного дела можно обратиться в любой офис МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости. При себе необходимо иметь паспорт и квитанцию, подтверждающую оплату услуги за восстановление документа.

Также можно направить запрос по почте напрямую в Управление Росреестра: 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Карла Маркса, 56. В этом случае потребуется нотариальное подтверждение подписи заявителя или его законного представителя и вложение квитанции об оплате.

Можно воспользоваться и электронными услугами, заполнив форму запроса о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, размещенную на сайте Росреестра либо через Единый портал государственных и муниципальных услуг. Для этого потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись.

Срок выполнения запроса – 3 рабочих дня.

Услуга предоставления копий документов – платная. Физические лица могут получить сведения на бумажном носителе за 300 рублей, в электронном виде - за 150 рублей.

Имейте ввиду, если запрос не будет соответствовать утвержденным требованиям по форме и содержанию, он будет считаться неполученным и не будет рассмотрен Управлением Росреестра. Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, принят Минэкономразвития России. Управление вправе вернуть запрос без рассмотрения, если недостаточно данных для идентификации объекта недвижимости или некорректно указан вид запрашиваемого документа. Поэтому необходимо максимально полно предоставлять информацию о нужном документе. При подписании заявления о выдаче копии обязательно проверить запрос на соответствие правильности указания исходных данных.

Заявителям может быть отказано в выдаче копий договоров, если в деле отсутствует подлинный экземпляр документа или в случае, когда оригинал данного документа признан вещественным доказательством, и его выемка произведена правоохранительными органами.

Если собственник потерял свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество, то восстановить такой документ не получится. С 2017 года свидетельства не выдаются. Вместо него правоподтверждающим документом служит выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект, которую можно заказать в любом офисе МФЦ или через электронные каналы. Для граждан плата за выписку на бумаге составляет 400 рублей. Электронная выписка обойдется дешевле – 250 рублей.

В большинстве случаев получить копии утерянных документов можно обратившись в органы, выдававшие их. Главное при утрате документов на недвижимость не паниковать, а здраво оценить ситуацию. Заказать копии и подать заявление о невозможности регистрации без личного участия во избежание возможных неприятных инцидентов.

Какие дальнейшие действия по снятию обременения с квартиры, если ипотека погашена. Как заменить старое бумажное свидетельство о регистрации собственности на новое – без отметки об обременении (ипотеки)?

Объект недвижимости будет признан свободным от обременений после того как в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись.

Погашение в ЕГРН регистрационной записи носит заявительный характер. Для этого обязательно требуется заявление залогодержателя (лица, в пользу которого зарегистрирован залог – банк, продавец).

Если по ипотечному кредиту выдавалась закладная на квартиру, запись об ипотеке может быть погашена по заявлению самого собственника квартиры (залогодателя) с одновременным представлением закладной. При этом закладная должна содержать отметку владельца закладной (залогодержателя) об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Также заявление о прекращении ипотеки в этом случае может подать залогодержатель, представив закладную.

Если ипотека (кредит) погашена и в ЕГРН регистрационная запись о залоге действительно прекращена, в целях подтверждения факта отсутствия обременений в отношении квартиры собственник может запросить выписку из ЕГРН, обратившись в любой офис МФЦ.

С 15 июля 2016 года выдача свидетельств о государственной регистрации прав законодательством отменена. В настоящее время проведенная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Сын и дочь купили квартиру (по 1/2 доли объекта). На момент покупки: сын состоял в браке, детей нет. Дочь замужем, есть дети. Решили подарить каждый по 1/2 своей доли матери. Какие документы требуются для дарения? Необходимо ли нотариальное согласие от супругов каждого, или достаточно чтобы они выразили свое согласие в договоре дарения? Необходимы ли какие-то документы от органов опеки, поскольку у дочери есть несовершеннолетние дети или никаких документов не требуется? Дети не имеют долей в указанном объекте.

Гражданин

Отвечает начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Чувашской Республике Эльби Николаева. Для государственной регистрации перехода права на основании договора дарения необходимо представить следующие документы:

- заявление о государственной регистрации перехода права;

- документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт);

- документ, подтверждающий полномочия представителя, в случае, если за государственной регистрацией обращается представитель (оригинал и копия);

- договор дарения;

- документ об уплате государственной пошлины - 2000 рублей.

Если имущество было приобретено вашими детьми в период брака, оно в силу положений ст.256 Гражданского кодекса РФ, ст.34 Семейного кодекса РФ является их совместной собственностью. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению совместным имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

В данном случае закон предусматривает именно предоставление согласия супруга, выражение их согласия в договоре дарения не заменяет собой нотариально удостоверенное согласие супруга.

Предоставление согласия супруга не требуется, если законный режим совместного имущества был изменен путем заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества, которые подлежат нотариальному удостоверению (ст.38, 42 Семейного кодекса РФ).

Отсутствие согласия супруга не является основанием для приостановления государственной регистрации, однако в этом случае в Единый государственный реестр недвижимости предусмотрено внесение отметки о том, что сделка совершена без согласия супруга, то есть данная сделка является оспоримой.

Если несовершеннолетние дети не являются правообладателями данной квартиры, то согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки не требуется.

Я решила приватизировать двухкомнатную квартиру, в которой проживаю. Должна ли я включить в договор приватизации своего 4-летнего сына, который проживает у своей бабушки?

Гражданин

Да, в договор приватизации вы обязательно должны включить своего несовершеннолетнего сына, так как местом проживания малолетних детей является место проживания их родителей. Следовательно, сын имеет право участвовать в приватизации квартиры, в которой проживает его мать.

Хочу зарегистрировать баню на своем участке, что для этого нужно сделать? Изменился ли порядок оформления в связи с окончанием «дачной амнистии»?

Гражданин

Окончание «дачной амнистии» не меняет порядок оформления хозяйственных построек (гаражи, бани, сараи и т.д.). Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

Для подготовки технического плана необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен иметь действующий квалификационный аттестат и состоять в саморегулируемой организации, что является обязательным требованием. Реестр кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki. После чего необходимо обратиться в орган регистрации прав через МФЦ с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности физического лица на объект недвижимости, расположенный на садовом земельном участке, составляет 350 рублей.

Моему сыну 17 лет. Ему принадлежит квартира, которую мы решили продать, т.к. уезжаем в другой город. Разрешение органов опеки мы получили. Должны ли мы договор купли-продажи указанной квартиры удостоверять нотариально?

Да, должны, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

Я купила квартиру в 2010 году. Договор купли-продажи оформила нотариально. Времени регистрировать свое право на указанную квартиру у меня не было. Где сейчас живет продавец, я не знаю. Могу ли я обратиться в регистрирующий орган за регистрацией своего права без продавца?

Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса, следовательно, заявления на переход права от имени продавца и заявление о регистрации Вашего права Вы можете сами подать в регистрирующий орган без продавца.

Я построил дачный домик, который ранее был строительным вагоном, могу ли я зарегистрировать его как объект недвижимости?

Для начала вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который определит, является ли ваше строение объектом недвижимости. К примеру, если домик не имеет фундамента, его можно переместить из одного места в другое, то такой объект не является недвижимостью, а значит регистрировать право на него не требуется. 

- Мы с мужем хотим продать квартиру, она оформлена на нас по долям. Нужно ли нам обращаться к нотариусу или можно заключать с покупателем договор купли-продажи в простой письменной форме?

- В вашем случае обращаться к нотариусу необязательно. В связи с последними изменениями в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», вступившими в силу с 31.07.2019, достаточно простой письменной формы. При отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке не требуется нотариальное удостоверение сделки. Но если продается только одна доля - договор по-прежнему должен быть удостоверен нотариально. 

- В этом году мне исполняется 45 лет. При замене паспорта, решила вернуть свою девичью фамилию, так как давно в разводе. Необходимо ли мне сообщать о смене данных в Росреестр? Если да, то сколько будет стоит данная процедура и какие документы для этого необходимы? (Григорьева О.)

Сообщать или не сообщать в Управление Росреестра о смене персональных данных, в том числе фамилии, не обязанность, а право. Процедура носит заявительный характер. Но необходимо иметь ввиду, если вы решите в последующем совершить какие-либо действия с недвижимостью, собственником которой являетесь, например, продать, подарить, завещать, заложить или вам надо будет получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, то вам все-таки придется внести изменения в базу данных. Поэтому решать только вам, когда сообщить в орган регистрации о смене фамилии и замене документа, удостоверяющего личность для актуализации сведений о вас как о правообладателе в ЕГРН.

Для внесения изменений в реестр в части фамилии правообладателя и паспортных данных необходимо представить следующие документы:

- заявление о внесении изменений в ЕГРН;

- документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт);

- документ, подтверждающий полномочия представителя, в случае, если за государственной регистрацией обращается представитель (оригинал и копия);

- документ об уплате суммы государственной пошлины в размере 350 рублей.

Заявление о внесении изменений в ЕГРН и документы для проведения государственной регистрации можно подать в любой офис многофункционального центра по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) по месту жительства.