1. Жилищный кодекс

Министр регионального развития Яковлев в конце прошлого года сообщил о неудовлетворительном содержании жилищного фонда во всех регионах Российской Федерации, недоремонт (сумма в рублях невыполненных ремонтов) составляет 10 триллионов рублей, что сопоставимо с двумя годовыми бюджетами государства. 82 процента регионов формируют свои бюджеты за счет дотаций.

Особенно высокие дотации у республик Кавказа – от 80 до 90 процентов. Чувашия входит в число дотационных регионов с дотационностью 32 процента. В республике не хватает средств на содержание жилого фонда, многоквартирные дома не подвергаются комплексному плановому капитальному ремонту, поддерживаются текущим и аварийным ремонтами, при этом на многие годы снижается срок их службы.

Нужны деньги и много, необходимо восполнять допущенный недоремонт. Нужна воля власти.

Государственная Дума к решению проблемы подключает трудовую зарплату и пенсии населения. Но это не везде приемлемо. Уровень зарплаты в регионах различный, отличается значительно. В Чувашии зарплата низкая, третья часть трудоспособного населения работает на стороне в крупных городах. Первое время там работало мужское население, теперь подключаются женщины, т.к. зарплата и пенсии не обеспечивают жизненные потребности.

В целях сохранности жилищного фонда и использования его по назначению Думой разработан Жилищный кодекс – основной закон прав и обязанностей граждан. Кодекс содержит 165 статей, регулирующих жилищные отношения.

Статья 36 вводит право собственности на общее имущество дома жильцам приватизированных квартир многоквартирных домов в составе: фундаменты, стены, лестницы, крыши, межэтажные перекрытия, отмостки, холодное и горячее водоснабжение, отопление, освещение, канализация и содержание домовой территории. Хотя на все это имущество есть законный хозяин – орган местного самоуправления, получивший собственность на основании государственных законов в 1994-1995 годах от предприятий и организаций города.

Это решение противоречит Конституции Российской Федерации.

Статья 39 обязывает жильцов многоквартирных домов нести бремя расходов на содержание перечисленного имущества.

Статья 158, пункт 3 обязывает жильцов многоквартирных домов оплачивать стоимость капитального ремонта общего имущества, перечисленного в статье 36.

Статья 44 определяет руководство и управление многоквартирными домами, вменяя эту функцию собраниям жильцов многоквартирных домов. Собрание уполномачивается принимать все решения по эксплуатации дома  и проведению ремонтов.

Жильцы многоквартирных домов, у которых квартиры не приватизированы, от обязанностей, в перечисленных в статьях, освобождены, эту функцию выполняет орган местного самоуправления.

Все приведенные статьи кодекса не вписываются в российскую практику содержания жилищного фонда. Наши многоквартирные дома построены в советское время по советским проектам и должны эксплуатироваться по нормам государственного комитета при Совете министров по делам строительства.

Суть норм заложена в системе планово-предупредительного ремонта, менять их и переводить на общественное управление недопустимо. Многоквартирные дома – сложная инженерная система, управлять фондом жилья должны специалисты – строители, техники или инженеры, имеющие производственный опыт.

В многоквартирном фонде комбината автофургонов проживают в основном производственники, настоящие и бывшие, получающие пенсии по возрасту. Им хорошо известны возможности собраний и специалистов, а также лозунг, который теперь импортируется из Японии, - «Кадры решают все».

Большой интерес для жильцов представляет статья 90 – о выселении семей в связи с неплатежеспособностью. «Если наниматели более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке». В этом случае жильцам предоставляется жилплощадь в 6 квадратных метров на одного человека семьи по нормам общежития.

Законодатели, вероятно, думают, что так поступать с неплательщиками гуманно. Мне кажется бесчеловечно. В небольшом европейском государстве Швеции с населением 10 миллионов человек высокий уровень нравственности и культуры, наивысшая производительность труда, высокая социальная защита всего населения, единый закон пенсионного обеспечения (для кухарки и королевской семьи). В этом государстве нет бездомных, бомжей и нищих.

2.Практика  эксплуатации

При строительстве многоквартирных домов широко используются бетон и железобетон и изделия из них – лестничные марши, плиты перекрытия, стеновые панели, балки, фермы. Материалы и изделия обладают высокой прочностью, длительным сроком эксплуатации, но имеют уязвимость – не выдерживают влажность, высокие и низкие (морозы) температуры. При воздействии этих факторов железобетон приобретает способность к обвальному разрушению, что подтверждается практикой эксплуатации на Шумерлинском комбинате автофургонов.

В 1992 году в окрасочном цехе № 21 во второй смене упали четыре железобетонные плиты перекрытия общей площадью 36 кв. м весом 4 т. Цех эксплуатировался всего 16 лет при нормативном сроке до ремонта 25 лет. По случайности пострадавших не было. Рабочие смены обслуживали конвейер и находились на рабочих местах. Плиты упали на центральный проход.

В результате обследования специализированной проектной организацией было выявлено, что 90 процентов плит перекрытия над цехом площадью 5 тыс. кв. м разрушаются и не способны нести силовую нагрузку. Требовалась их немедленная замена. На замену плит и частичный ремонт нескольких ферм потребовался полный год непрерывной работы, которая велась организованной бригадой монтажников-высотников зимой и летом без остановки производства. Пост пожарной охраны с постоянно работающим двигателем пожарной машины обеспечивал охрану каждого сварочного шва. Качество каждого элемента принималось лично руководителем работ.

После завершения ремонта кровли цеха № 21 бригаде высотников-монтажников поручили вскрыть железобетонное перекрытие пристроя к цеху № 9. Там велась технология дождевания серийных и опытных кузовов-фургонов. Срок эксплуатации пристроя был 32 года, избыточная излишняя эксплуатация без ремонта – 7 лет.

Вскрытие показало, что все 100 процентов плит перекрытия подвергнуты разрушению и дальнейшей эксплуатации не подлежат. Используя наработанный опыт, провели оперативно замену.

В этом же году заменили тридцать плит перекрытия над окрасочным стульевым конвейером в цехе № 4, которые имели деформацию от случившегося пожара.

В 1995 году случилась беда в двухэтажном бытовом корпусе цеха № 20 после тридцатилетней эксплуатации, в том числе избыточной – 5 лет. В один летний день за 20 минут до начала работы за две секунды рухнуло полностью все железобетонное перекрытие корпуса, раздавило потолок первого этажа и накрыло технологическое оборудование заточного мастерского участка. Пострадавших, к счастью, не было, а могло быть и очень много. Людей от катастрофы отделяло несколько минут.

Корпус восстановлению не подлежал и был списан.

Какие причины? Могу отметить по цеху № 21: цех был спроектирован и построен без крышных фонарей, которые применяются для вентиляции, без искусственной вентиляции подкрышного пространства, плиты перекрытия не были покрыты составами против увлажнения и низкое качество наружного рубероидного покрытия. Влага воздействовала на плиты перекрытия сверху и снизу.

Разрушение бытового корпуса цеха № 4 – это недостаточный инженерный надзор, невыполнение регламентов планово-предупредительного ремонта, допущение недоремонта в пять лет.

3. Ремонт жилья

Половина жилищного фонда комбината автофургонов, построенного в семидесятые и последующие годы прошедшего столетия, - это пятиэтажные многоквартирные панельные и кирпичные дома. Они рассчитаны на 125 лет эксплуатации при выполнении планово-предупредительных ремонтов циклами через каждые 30 лет. За полный срок (125 лет) дома должны пройти четыре цикла, каждый из них завершается комплексным капитальным ремонтом по проектно-сметной документации с целью восстановления и придания всем строительным элементам первоначального качества – полной новизны. Дома строятся из различных материалов, имеющих свои сроки эксплуатации. Периодичность капитального ремонта конструктивных элементов следующая:

- фундаменты железобетонные – 60 лет,

- стены-перегородки – 25 лет,

- фермы железобетонные – 25 лет,

- перекрытия железобетонные – 25 лет,

- кровля рулонная – 10 лет,

- водопровод, канализация, горячее водоснабжение – 15 лет,

- электроосвещение – 15 лет,

- окна, двери – 30 лет.

Несоответствие сроков службы относительно капитальных железобетонных конструкций выравнивается за счет полной замены или капитального ремонта изношенных элементов, ведется неоднократная замена инженерных систем.

Все работы, предусмотренные системой планово-предупредительного ремонта, выполняются по годовым графикам, где отражаются технические осмотры, текущие ремонты, капитальные ремонты  и комплексные капитальные ремонты.

На практике из-за недостаточного финансирования регламенты не соблюдаются. Дома поддерживаются по минимальному финансированию, которого хватает только на осмотры, регулировку, текущие и аварийные ремонты. Капитальные ремонты не выполняются, а заменяются аварийными.

Такое положение снижает срок службы домов, повышается возможность аварийного разрушения, не гарантируется нормальная безопасная жизнь проживающих в домах людей всех возрастов. На эти особоважные вопросы Жилищный кодекс не дает ответов.

Самыми «болезненными» для наших домов являются кровли крыш, особенно плоских, с рулонным рубероидным покрытием. Кровли подтекают даже после капитальных ремонтов. Некоторые жители многими годами не могут добиться от коммунальных служб качественного ремонта кровли.

Влага стоит на плитах под рубероидным покрытием, проникает в щели плит, способствует ржавлению и ослаблению стальных арматурных стержней, ускоряя физический износ. Прочность перекрытия многоквартирных домов гарантировать невозможно без проведения измерений на прочность.

Подвалы домов запущены, канализационные трубы подтекают, содержание и уход не соответствуют никаким нормативам. Все водопроводные магистрали поржавели, запорная арматура не действует. Отмостки разрушены, вода свободно проникает в подвалы. Электрощиты имеют полный физический износ.

4. Постановления правительства

Правительство Российской Федерации постановлением № 52 от 25 августа 2003 года установило предельную стоимость жилищно-коммунальных услуг в месяц за 1 кв. м общей площади квартиры - 26,4 рубля.

Если помножить этот стандарт на площади квартир, то получим следующее: максимальная оплата за однокомнатную квартиру площадью 41 кв. м - 1082 рубля, за двухкомнатную квартиру площадью в 53 кв. м - 1399 рублей, за трехкомнатную квартиру площадью 66,7 кв. м - 1760 рублей.

Дополнительно этим постановлением утвержден месячный стандарт на капитальный ремонт домов с одного кв. м площади квартиры - 3,6 рубля. В месяц это составит за однокомнатную квартиру 147 рублей, за двухкомнатную – 190 рублей, за трехкомнатную – 240 рублей.

После объединения двух стандартов предельная оплата за жилье будет следующая: однокомнатная квартира – 1230 рублей, двухкомнатная квартира – 1590 рублей, трехкомнатная квартира – 2000 рублей.

Годовые сборы на капитальный ремонт 75-квартирного дома составят 170000 рублей.

Комплексный капитальный ремонт этого дома требуется 7 миллионов рублей, которые можно скопить за 40 лет.

Такой расклад подготовило правительство для рабочих людей, по сравнению с советским периодом это больше почти в 10 раз. А если вспомним, что труженики получали бесплатные квартиры, это современное состояние с жильем можно справедливо назвать коммунальной катастрофой.

Последняя статья Жилищного кодекса под номером 165 не запрещает, не препятствует поддержке жилого фонда. В ней говорится: «В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут представлять управляющим компаниям бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов».

Для содержания жилого фонда нужны не  временные подачки, а постоянное перспективное бюджетное финансирование на полный ремонтный цикл.

Сборы по стандартам от собственников проблему не решают. Конституция Российской Федерации в 1993 году принималась с благими намерениями «обеспечить благополучие и процветание России, исходя из ответственности за свою Родину перед нынешним и будущими поколениями, сознавая себя частью мирового сообщества».

Жилищный фонд России, брошенный в котел недоремонта, не соответствует содержанию жилья по западным стандартам. У нас принято с пафосом отчитываться о строительстве жилья и совсем закрыта тема его разрушения, которое превосходит в несколько раз вновь введенное жилье.

На текущий год увеличивается от государства объем межбюджетных трансфертов на 30 процентов. Появляется небольшая надежда на улучшение.

Вновь организованные компании приступили к заключению договоров с собственниками жилья. Некоторые жильцы опасаются ставить подписи. Договор свой я подписал с протоколом разногласий по организационным вопросам. Компаниям нужно дать возможность побыстрее закончить заключение договоров и приступить к весеннему тщательному осмотру домов с обязательным участием в комиссиях ответственных представителей от каждого дома. Акты осмотров должны стать исходным документом для плана ремонтных работ на 2007 год.